🚨 1주택 임대소득 비과세, 이제 아무나 못 받아요

안녕하세요. 명륜세무회계 전창로 세무사입니다.

이번 2026년 세제개편안에 주택 임대소득 비과세 특례가 살짝 바뀌는 내용이 담겼습니다.

주택 한 채 세 놓고 계신 사장님들,
특히 해외에 나가 계시거나 오래 체류하시는 분들은 꼭 챙겨보셔야 합니다.

📌 핵심 정리

지금까지는 1주택자가 그 집을 임대해서 받는 임대소득에 대해 비과세 혜택을 줬습니다
. (단, 기준시가 12억 원 초과 고가주택은 제외)

그런데 이번 개정안에서 여기에 조건이 하나 붙었습니다.

바로 "거주자" 여야 한다는 점입니다.

즉, ①1주택을 소유하고 ②거주자인 경우에만 비과세가 적용되고,

비거주자는 비과세 대상에서 빠지게 됩니다.

🔍 상세 설명

여기서 헷갈리기 쉬운 게 '거주자' 라는 표현인데요.

세법에서 말하는 거주자는 쉽게 말해
국내에 생활 기반을 두고 사는 사람이라고 보시면 됩니다.

소득세법 제1조의2에 따르면,
국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소(居所) 를 둔 개인을 거주자로 봅니다.

⚠️ 여기서 주의! '183일 이상 거소를 둔다'는 것은 단순히 일수만 채우는 개념이 아닙니다. 거소(居所)란 생활의 근거가 되는 곳을 의미합니다. 따라서 단기 출장이나 여행으로 국내에 183일을 체류하더라도생활의 근거가 해외에 있다면 거주자로 보지 않을 수 있습니다. 반대로, 183일에 미치지 못하더라도 국내에 주소가 있으면 거주자로 볼 수 있습니다.

반대로 해외에 오래 나가 계셔서 국내 생활 기반이 없다고 판단되면
비거주자로 분류될 수 있습니다.

💡 예를 들어볼게요

서울에 아파트 한 채를 갖고 계신 박 사장님이 있다고 해보겠습니다.

이 집을 세 놓고 월세 100만 원(연 1,200만 원) 을 받고 계신 상황입니다.

▶ 지금까지는 1주택자(기준시가 12억 원 이하)니까 이 임대소득 전액이 비과세였습니다.

그런데 박 사장님이 사업 때문에 해외로 이주해 비거주자가 되셨다면?

▶ 2027년부터는 이 임대소득이 과세 대상으로 바뀝니다.

같은 집, 같은 월세인데 거주자냐 비거주자냐에 따라 세금이 갈리는 겁니다.

📋 적용 시기

이 개정안은 2027년 1월 1일 이후 시작하는 과세기간부터 적용됩니다.

쉽게 말해 2027년 귀속분(2028년 5월 종합소득세 신고)부터라고 보시면 됩니다.

아직 시간은 있으니 미리 나의 상황을 점검해두시길 권해드립니다.

📌 참고 본 개정안은 현재 입법예고를 거쳐 국회 심의 중인 사항으로,최종 확정 전까지 내용이 변경될 수 있습니다. 이후 확정 내용을 재확인하시기 바랍니다.

⚠️ 놓치기 쉬운 것

✓ 국내에 집 한 채만 있어도 본인이 비거주자면 비과세가 안 됩니다.

✓ 고가주택(기준시가 12억 초과) 제외 규정은 그대로 유지됩니다.

✓ 거주자·비거주자 판정은 단순히 국적이나 체류 일수만이 아니라,
국내 주소 여부와 실제 생활 기반(거소) 을 종합적으로 따집니다.
직업, 가족, 자산 소재지 등도 고려될 수 있습니다.

🙋 자주 묻는 질문

Q. 저는 한국 국적인데 일 때문에 해외에 2년째 나가 있습니다. 그래도 비거주자인가요?

A. 국적과는 별개입니다.
국내 생활 기반(주소, 거소)과 체류 일수를 종합적으로 보고 판정하는데,
장기 해외 체류 중이라면 비거주자로 볼 가능성이 있습니다.
개별 상황이 다르니 판정이 애매하면 꼭 상담받아보시는 게 안전합니다.

Q. 2026년까지는 지금처럼 비과세 되나요?

A. 네, 이번 개정은 2027년 과세기간부터 적용이라
그 전까지는 현행 규정대로 비과세가 유지됩니다.

Q. 집이 두 채 이상이면 이번 개정과 상관없나요?

A. 이 특례 자체가 1주택자에게 주는 혜택이라,
다주택자는 원래 이 비과세 대상이 아니었습니다.
이번 개정은 1주택자 중 비거주자에게만 영향을 줍니다.

정리하면, 1주택 임대소득 비과세는 이제 '거주자' 에게만 주어지고,
해외 장기 체류 중이신 사장님들은 2027년부터 과세될 수 있으니 미리 챙기셔야 합니다.

궁금하신 거 있으시면 댓글 달아주세요! 😊